Step 16: 產權登記 | HomeRUN 買房流程指引

為什麼這步很重要？

房屋過戶不只是簽簽名那麼簡單。如果你沒有正式辦理產權登記，這間房子法律上還不完全屬於你。很多買家在交屋後才發現，原來還要去地政事務所才能真正成為業主，這時才驚覺有那麼多稅費和文件要處理。

產權登記的過程涉及複雜的法律程序、稅費繳納（契稅 6%、印花稅 0.1%）、代書服務（通常 15,000-25,000 元），還要檢查建物所有權狀上的坪數是否與契約相符。如果在這個步驟出錯，可能導致稅費多繳、權狀有誤、甚至影響後續貸款或賣房。

這一步的目標，是讓你了解產權登記的完整流程、所需文件、必付費用，以及如何與代書合作，確保房子的所有權真正屬於你，避免後續麻煩。

具體怎麼做：產權登記五步驟

1

了解代書的角色：代書和地政士

產權登記不是你自己去地政事務所就能辦，通常需要專業的代書（地政士）協助。他們會幫你準備所有文件、計算稅費、到地政所辦理登記。

代書的主要工作：

• 準備過戶文件（買方身分證、買賣契約、銀行同意函等）
• 計算契稅、印花稅等應繳稅費
• 到地政事務所辦理產權移轉登記
• 確保建物所有權狀和地籍謄本正確無誤
• 服務費用通常為 15,000-25,000 元（視難度而定）

小貼士：代書通常由建商推薦，但你可以自由選擇。建議找口碑好、有經驗的代書，別只看價格便宜。

2

檢查權狀和坪數：細節很重要

建物所有權狀是你房子的「身分證」，上面會清楚記載房子的位置、面積、樓層、持分等資訊。交屋時務必仔細檢查。

檢查清單：

✓ 建物面積（權狀登記的坪數）是否與合約相符
✓ 主建物、附屬建物、共有部分的面積分別是多少
✓ 地號和建號是否正確
✓ 房屋座落位置、樓層、門牌號是否無誤
✓ 權狀上有無任何他項權利（如抵押權）

常見問題：有些新建案的實際坪數會與銷售時宣傳的不同，要求差異通常在 1-2% 以內，但也有超過這個範圍的情況。交屋時一定要確認清楚。

3

了解稅費：契稅和印花稅

買房子除了付房款，還要繳產權移轉相關的稅費。最大的是契稅，占了一筆不小的費用。

主要稅費：

• 契稅（6%）：按房屋評定現值計算，這是最大的一筆稅費。例如評定現值 1000 萬，需繳 60 萬契稅
• 印花稅（0.1%）：按買賣契約金額計算，金額較小，通常幾千元
• 登記費：地政事務所收取的登記費用，通常 1,000-2,000 元

重要提醒：房屋評定現值不等於買賣金額。評定現值是政府評估的房屋價值，通常低於實際買賣價格，但契稅就是依此計算。

4

土地和建物：兩個登記都要完成

買房子實際上是買「土地+建物」。產權登記時，土地和建物各需辦理一個登記，都很重要。

📋 土地登記：

你持有的土地持分，是整個基地的一小部分（例如 1/50），共有人包括整棟建築的所有住戶

📋 建物登記：

你持有的房屋建物本身，包含專有部分（你的室內空間）和應有部分（共同使用的大廳、電梯等）

例子：如果你買五樓的房子，土地登記會顯示你持有基地的 1/50，建物登記會顯示你擁有 5F 這間房子及相應的共有部分。

5

辦理流程和時間安排

從交屋到取得權狀，整個流程需要多久？按照什麼順序進行？

📅 典型時間表：

• 交屋當天：驗屋、領鑰匙、確認權狀信息
• 交屋後 1-3 天：與代書會面，準備必要文件（身分證、戶籍謄本等）
• 交屋後 3-7 天：代書向地政事務所申請登記、繳納契稅和印花稅
• 交屋後 7-14 天：地政事務所審查、核發權狀
• 交屋後 2-3 週：代書領取權狀並交給你

重要提醒：整個流程通常需要 2-3 週。在此期間不要遺失重要文件，也不要主動註銷戶籍（要等產權登記完成後再遷入）。

常見錯誤，不要踩坑

❌ 錯誤 1：沒有檢查權狀的坪數

有人領到權狀後才發現建物面積與合約不符，但為時已晚。務必在交屋時就確認清楚，發現誤差立即通知代書。

❌ 錯誤 2：忽視代書的建議

有些人不信任代書，最後自己去地政所辦理結果出錯，還得花錢重新更正。代書是專業的，你應該信任他們。

❌ 錯誤 3：沒有預留契稅的資金

契稅通常很驚人（評定現值的 6%），有人付完房款後才發現沒有足夠資金繳稅。買房預算務必預留這筆費用。

❌ 錯誤 4：在產權未登記前就遷戶籍

戶籍遷入要在產權登記完成之後。提前遷入可能導致登記程序複雜化，得不償失。

重點提醒

✨ 信任代書的專業。代書是協助你順利完成產權登記的關鍵，收費合理且有法律保障。別因小失大。
✨ 預早預留契稅資金。契稅金額龐大（評定現值的 6%），必須提前計畫，避免臨時手忙腳亂。
✨ 交屋時確認權狀資訊。檢查坪數、地號、建號等細節，發現誤差立即反映，不要事後才說。
✨ 登記完成後再遷戶籍。產權登記和戶籍遷入是兩個分開的程序，順序很重要。

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